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Denkmalabschreibung - Möglichkeiten bei Denkmalimmobilien

 

Modernisieren lohnt sich dank Denkmalabschreibung
Der Kaufpreis einer denkmalgeschützten oder im Sanierungsgebiet gelegenen Immobilie setzt sich aus mindestens drei Teilen zusammen - Grundstücksanteil, Altbausubstanz und Modernisierungsanteil. Gegebenenfalls kommt noch ein Stellplatz hinzu.
Der Grundstücksanteil ist nach Einkommensteuergesetz nicht abschreibbar, da hier auch keine Abnutzung stattfindet.

Die Höhe der Denkmalabschreibung für die Altbausubstanz richtet sich nach dem ursprünglichen Fertigstellungsdatum. Nach §7 Abs. 4 EStG gilt für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurden, der jährliche Satz von 2% der Anschaffungskosten. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden, können jährlich 2,5 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden.

Der Modernisierungsanteil stellt für Kapitalanleger die attraktivste Position dar: Hier können 8 Jahre lang 9% und 4 Jahre lang 7% der Modernisierung-/ Instandsetzungskosten abgeschrieben werden, dies erstmalig im Jahr der Fertigstellung (§7h, 7i EStG).

Für Eigennutzer gilt hier der §10f EStG, demnach können 10 Jahre lang 8% der Modernisierungs-/ Instandsetzungskosten abgeschrieben werdne, ebenfalls erstmalig im Jahr der Fertigstellung.

Nachfolgend stellen wir Ihnen die Gesetzestexte in Bezug auf den Modernisierungsanteil auszugsweise zur Verfügung. Den kompletten Gesetzestext können Sie sich über den Link in der Quellenangabe rechts abrufen.

Für Eigennutzer gilt § 10f EStG Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.

(2) 1Der Steuerpflichtige kann Erhaltungsaufwand, der an einem eigenen Gebäude entsteht und nicht zu den Betriebsausgaben oder Werbungskosten gehört, im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 11a Absatz 1 in Verbindung mit § 7h Absatz 2 oder des § 11b Satz 1 oder 2 in Verbindung mit § 7i Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 vorliegen. 2Dies gilt nur, soweit der Steuerpflichtige das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und diese Aufwendungen nicht nach § 10e Absatz 6 oder § 10i abgezogen hat. 3Soweit der Steuerpflichtige das Gebäude während des Verteilungszeitraums zur Einkunftserzielung nutzt, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr des Übergangs zur Einkunftserzielung wie Sonderausgaben abzuziehen. 4Absatz 1 Satz 4 ist entsprechend anzuwenden.


Für Kapitalanleger gilt §7h EStG Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.

(1) 1Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen. 2Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. 3Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Maßnahmen im Sinne der Sätze 1 und 2 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. 4Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln nicht gedeckt sind. 5Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder dem an deren Stelle tretenden Wert hinzuzurechnen; die weiteren Absetzungen für Abnutzung sind einheitlich für das gesamte Gebäude nach dem sich hiernach ergebenden Betrag und dem für das Gebäude maßgebenden Prozentsatz zu bemessen.


bzw. §7i EStG Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen.

(1) 1Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen. 2Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist. 3Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden. 4Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind. 5Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. 6Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein. 7Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. 8§ 7h Absatz 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.

 

Steuervorteile durch Denkmalabschreibung

Entscheiden Sie sich dafür, Denkmalimmobilien zu erwerben - und zwar ganz gleich, ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage - werden Ihnen durch das Einkommenssteuergesetz (EStG) enorme Steuervorteile zuteil. Die exakte Höhe der steuerlichen Vorteile, wird durch denjenigen Anteil des Kaufpreises der Immobilie errechnet, der für Sanierungsarbeiten aufgewendet wird.

 

Die gesetzlichen Grundlagen der Denkmalabschreibung

Die Gesetzesgrundlagen für die Denkmalabschreibung finden sich im Einkommenssteuergesetz Deutschlands. In den §7h-i sind die Höhe und die Dauer der möglichen Abschreibung für Kapitalanleger und im §10f diejenigen für Eigennutzer festgeschrieben.

 

Folgende Abschreibungssätze gelten

Kapitalanleger erhalten entweder für vier Jahre jährlich sieben Prozent des Sanierungsanteils oder für vier Jahre jährlich neun Prozent vom Sanierungsanteil. Eigennutzer können über 10 Jahre jährlich neun Prozent des Sanierungsanteils abschreiben.

 

Welche Gebäude fallen unter die Regelung?

Grundsätzlich gilt, dass das Gebäude oder der Gebäudeteil nach den Vorschriften des Bundeslandes als Baudenkmal oder als Teil einer Gruppe von Gebäuden bzw. als Gesamtanlage geschützt sein muss. Eine weitere Möglichkeit ist, dass sich das Gebäude in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich oder einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet. Zudem muss das jeweilige Gebäude als Ensemble oder Baudenkmal anerkannt sein, und zwar bereits vor Beginn der Baumaßnahmen. Hinzu kommt, dass es den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des Denkmalschutzes unterliegen muss. In Bezug auf den Altbaubestand in Sanierungsgebieten gilt darüber hinaus: Sollten im Einzelfall die Voraussetzungen eines Gebäudes, um als Baudenkmal zu gelten, nicht erfüllt werden, liegt dennoch eine Förderungswürdigkeit vor, so dass die Denkmalabschreibung zuerkannt wird.

 

Werden spezielle Baumaßnahmen bei der Denkmalabschreibung begünstigt?

Im Allgemeinen müssen die durchgeführten Baumaßnahmen sowohl nach Art als auch nach Umfang dazu dienen, das jeweilige Gebäude sinnvoll zu nutzen und/oder es als ein Baudenkmal zu erhalten. Mit dem Terminus "sinnvolle Nutzung" sind diejenigen Baumaßnahmen gemeint, die dabei helfen, dass die Erhaltung der Gebäudesubstanz dauerhaft sichergestellt wird und eine Assimilation des Gebäudes an moderne Wohnbedürfnisse erfolgt. Diesbezüglich ist es sinnvoll, sich mit der jeweils zuständigen Denkmalbehörde abzustimmen. Handelt es sich um Gebäude in einem förmlichen Sanierungsgebiet, müssen alle Sanierungsmaßnahmen mit dem §177 des Baugesetzbuches (BauGB) konformgehen.

 

Wie erfolgt die Berechnung der Denkmalabschreibung?

Um die Denkmalabschreibung steuerlich anerkennen zu lassen, müssen Sie als Käufer die entsprechende Immobilie bereits vor Beginn der Sanierungsarbeiten erwerben. Zur genauen Berechnung der Abschreibungssumme wird derjenige Anteil des Kaufpreises, den Sie für die Sanierung aufwenden, berücksichtigt. Aufgrund der Tatsache, dass Sie die Sanierungsmaßnahmen mit dem zuständigen Denkmalamt abstimmen müssen, erhalten Sie eine relativ klare Auskunft über die Höhe der voraussichtlichen Denkmalabschreibung. Endgültige Sicherheit über die tatsächliche Höhe der für Ihre Immobilie genehmigten steuerlich anzuerkennenden Denkmalabschreibung bekommen Sie nach Abschluss der Sanierungsarbeiten in Form der erteilten Denkmalbescheinigung.

 

Wann kann die Denkmalabschreibung erstmalig angesetzt werden?

Sie können die Denkmalabschreibung erstmals im Jahr nachdem sie die Baumaßnahmen abgeschlossen haben sowie in den darauffolgenden 8 bzw. 11 Jahren ansetzen. Zu beachten ist, dass schon im Jahr der Fertigstellung aller Baumaßnahmen der volle Jahresbetrag angesetzt wird. Aber Wann erfolgt der Eintrag des Freibetrags auf der Lohnsteuerkarte und wann erfolgt die Herabsetzung der Einkommenssteuervorauszahlung? Beides kann bereits ab dem Jahr beantragt werden, das auf den Kauf der Immobilie bzw. den Abschluss der Baumaßnahmen folgt.