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05 September 2016

Wohneigentum in Berlin – so entwickelt sich der Markt, Teil II

Seit wann bemerken Sie in Berlin einen deutlichen Wandel am Wohnungsmarkt?

Ralf Müller: Anfang der 2010er Jahre setzte der verstärkte Zuzug nach Berlin ein. Der nahezu vollständig abgeschlossene Regierungsumzug, die Anpassung der sozialökonomischen Strukturen in der Stadt, das Interesse ausländischer Unternehmen an der Stadt und ihrer Kreativität begründete einen aktuell sehr manifesten Trend bei der positiven Bevölkerungsentwicklung in der Stadt. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verschärfte sich somit, nicht zuletzt auch im Lichte der durch die Flüchtlingssituation entstandenen Herausforderungen, stark. Nicht zu vergessen ist auch, daß nicht nur steigende Einwohnerzahlen den Wohnimmobilienmarkt unter Druck setzen. Der Ersatzbedarf für aus unterschiedlichen Gründen nicht mehr vermietbare Einheiten beläuft sich in der Stadt auf mehrere tausend Einheiten im Jahr. Dazu kommt, daß im Gefolge der Regelungen aus dem Altschuldenhilfegesetz massiv Wohnraum zurückgebaut wurde.

Inzwischen wächst Berlin wieder – in Größenordnungen von denen vor 10 Jahren niemand geträumt hatte. Es scheint jedoch, als ob der Neubau nicht mithalten kann?

Ralf Müller: Der Eindruck täuscht nicht. Nennenswerte Bautätigkeit gab es lange nicht,; nun sind erste größere Objekte in der Pipeline. Es reicht jedoch immer noch nicht. Wenn 45.000 Menschen p.a. in eine Stadt ziehen, reichen 10.000 neue Wohnungen p.a. nicht. Zudem wird nicht viel getan, um Bauen attraktiver zu gestalten. Bau- und Erwerbskosten steigen bzw. sind kontinuierlich gestiegen. Die Regelungen der Energieeinsparverordnung EnEV 2016 verteuern den Neubau wieder um ca. 7,3 Prozent. Wir liegen inzwischen bei 8 % Erwerbsnebenkosten, d.h., eine ETW mit einem Kaufpreis von EUR 500.000 produziert 40.000 EUR Verwaltungskosten. Wenn Berlin, aber auch andere Städte weiter wachsen wollen, kann es nicht sein, dass diese Trends ihre lineare Fortführung finden.

Auch fast 26 Jahre nach der Wiedervereinigung sind Häuser in einem unsanierten Zustand – stehen teilweise halb leer. Warum wird daran nichts geändert?

Ralf Müller: Zuerst einmal ist natürlich der jeweilige Eigentümer in der Pflicht und gefragt. Sicher gibt es hier ganz unterschiedliche Interessenlagen. Ich möchte das gar nicht kommentieren oder werten. Technisch haben wir die Situation, daß ein Haus, so lange es nicht komplett leer ist, nicht tiefgreifend saniert werden kann. In der Regel ziehen die letzten Mieter im angespannten Markt aber nicht aus und neue in ein unsaniertes Haus nicht ein – ein Teufelskreis. Dazu kommt: Berlins Sanierungsgebiete sind nahezu vollständig geschlossen. Damit gibt es dort keine Steuervorteile mehr für den Kapitalanleger. Der klassische Kapital-Anleger fällt als Investor somit weg, obwohl er gebraucht wird, da die öffentliche Hand die Probleme nicht lösen kann. Und noch ein weiteres Problem behindert die Sanierung dieser Gebäude. Instrumente wie die Umnutzungsverbotsverordnung – gültig für Teile der Berliner Innenstadt - und die Regelungen zur Begrenzung der Mieten sind auf den ersten Blick zwar sozial und dämmen die Wirkung einer Gentrifizierung ein, behindern aber gleichzeitig die Investitionstätigkeit privater Investoren. Gleiches gilt für die kooperative Baulandentwicklung. Nicht marktgerechte Mieten von EUR 6,50 m²/Wfl. reichen eben nicht aus, stetig teurer werdende Bautätigkeit zu finanzieren.

Vielen Dank für das Gespräch

Teil III unseres Profi Partner Blogs zur Markteinschätzung Berlins lesen Sie am 12. September.

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