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28 August 2016

Wohneigentum in Berlin – so entwickelt sich der Markt, Teil I

Wohneigentum in Berlin – so entwickelt sich der Markt, Teil I

In Berlin ist seit einigen Jahren ein Interesse an Wohneigentum ausgebrochen, so dass das Angebot die Nachfrage kaum decken kann. Was sind Ihrer Meinung nach die Hintergründe für diesen Trend?
Ralf Müller: Berlin ist zuerst einmal aus der Historie heraus eine Mieterstadt und befindet sich erst seit einigen Jahren auf dem Weg zu einer Eigentümerstadt. Wir kommen aus einer 8-prozentigen Eigentümerquote anno 1989 und bewegen uns immer noch auf dem vergleichsweise niedrigen Level von 15 Prozent. Erst nach der Wende hat sich der Stellenwert des Wohnens in den eigenen vier Wänden in beiden Stadthälften verändert.

Woran liegt es, dass selbst im Westteil Berlins Eigentum vor der Wende keine wesentliche Rolle spielte?
Ralf Müller: Aus politischen Gründen wurden die Mieten immer niedrig gehalten. Es gab daher kaum einen Grund in selbstgenutztes Eigentum im klassischen Markt der Eigentumswohnungen zu investieren. Ein weiterer Punkt: In der damals von einer Mauer umstellten Stadt war die Flächenausweisung sehr begrenzt. Selbst der Geschosswohnungsbau war limitiert. Berlin war ein „eingezäunter Markt“. Nur Wenige zog es von außen in diese Stadt.

Anfang der 90er änderte sich das schnell. Immer mehr Immobilien gingen in private Hände. Wie beurteilen Sie im Rückblick diese Periode?
Ralf Müller: Zu jener Zeit war Berlin eine einkommensschwache Region. In beiden Stadthälften gab es einerseits enorm große Wohnungsbestände, die einer gründlichen und schnellen Sanierung bedurften, und andererseits die ersten „neuen“ Grundstücke, auf denen der Wohnungsbau in Fahrt kam. Der Kapital-Anleger, der meist nicht aus Berlin kam, stand seinerzeit im Fokus der Verkäufer und eher nicht der Eigennutzer. Bis 1996 galt das Fördergebietsgesetz, dessen Wirkungen u.a. den Neubau von Eigentumswohnungen, die dann wiederum zum großen Teil an Kapital-Anleger verkauft wurden, begünstigte. Mit dem Wegfall dieser Regelung Ende der 90er schwenkten Investoren auf die Sanierung der Altbauten um. Die Struktur der Eigentümerschaft veränderte sich zu jener Zeit hin zu einer guten Mischung aus Eigennutzern und Kapitalanlagern, Berlinern und Zugezogenen. Inzwischen machte sich auch der Hauptstadtbeschluss bemerkbar – Arbeitsplätze entstanden, Dienstleistungsstrukturen veränderten sich, Kreative zog es nach Berlin. Berlin war zum Start des 2. Jahrtausends arm, aber sexy – wie Wowereit 2003 erstmals herausstellte.

Was bedeutete das neue Jahrtausend für Berlins Eigentümermarkt?
Ralf Müller: Das Platzen der Dotcom-Blase vernichtete Mengen an privatem Kapital, der Übergang von den steuerlichen Regelungen des Fördergebietsgesetzes zu den Nachfolgeinstrumenten war schleppend, die Auswirkungen verfehlter Investitionstätigkeit „auf der grünen Wiese“, der Wegzug kapital- und einkommenssteuerstarker Klientel in den Speckgürtel und eine Reihe weiterer Faktoren führten zum Rückgang der allgemeinen Bautätigkeit in Berlin. Bis 2004 wurde Berlin immer kleiner. Auch der unmittelbar nach der Wende begonnene Boom im Einfamilienhausbau ebbte stark ab. Erst mit der Zunahme der Bevölkerungszahlen, seinerzeit schleppend, heute rasant, begann auch wieder die Bautätigkeit im Wohnungsbau und im Bereich der Sanierung deutlich zuzulegen. Zeitlich versetzt und damit den Erfordernissen des Wohnungsmarktes hinterher.

Teil II unseres Profi Partner Blogs zur Markteinschätzung Berlins lesen Sie am 5. September.

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